ตัวอย่างรายงาน Pre Feasibility Study ของที่ดินสำหรับสร้างอพาร์ทเมนท์ ที่ดินสำหรับสร้างอพาร์ทเมนท์ สิ่งสำคัญคือต้องมีจำนวนห้องพักเพื่อให้เช่า มากที่สุดเท่าที่ศักยภาพของที่ดินแปลงนั้นๆจะสามารถทำได้ กรณีที่ดินมีขนาดเล็ก ควรทำที่จอดรถใต้อาคาร ซึ่งจำนวนที่จอดรถต้องสัมพันธ์กับพื้นที่พักอาศัย ตามกฎหมายควบคุมอาคาร
Continue Reading
วันที่ 7 เดือน 7 พ.ศ.2564 ราชกิจจานุเบกษาเผยแพร่กฎกระทรวงกำหนดราคาเบื้องต้นสำหรับที่ดินที่เวนคืน พ.ศ.2564 ในเนื้อหา มีการกำหนดราคาเบื้องต้นสำหรับที่ดินที่เวนคืน โดยให้คณะกรรมการคำนึงถึงราคา สภาพเหตุ และวัตถุประสงค์ดังต่อไปนี้ประกอบกัน 1. ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของที่ดินในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกา 2. ราคาประเมินที่ดินของทางราชการที่กำหนดขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 3. ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน 4. สภาพและที่ตั้งของที่ดินนั้น 5. เหตุและวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืน เชื่อว่า หลังจากนี้ ราคาเวนคืน จะเป็นธรรมกับเจ้าของที่ดินมากขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม ปัจจัยทั้งหมดข้างต้น จะถูกประเมินได้เหมาะสมแค่ไหน ขึ้นอยู่กับศักยภาพของที่ดินแปลงนั้นๆ ว่าสามารถพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง (กรณีที่ดินเปล่า) บริการจัดทำรายงานศักยภาพที่ดิน <<< CLICK
Continue Reading
เนื่องจากที่ดิน เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาสูง ก่อนจะซื้อจึงควรตรวจสอบว่า สามารถทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ตรงความต้องการหรือเปล่า LandPlusProject.com นำเสนอ Check List ที่ต้องคำนึงถึงก่อนซื้อที่ดิน ดังนี้ เอกสารสิทธิ์ของที่ดินและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่นกฎหมายผังเมือง กฎหมายอาคาร การเวนคืน ขนาดของที่ดิน (หน้ากว้าง ความลึก) ทำเลที่ตั้ง และพิกัด สิทธิทางเข้าออกของที่ดิน (สภาพถนนที่เข้าที่ดิน ความกว้างถนน) สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ สภาพแวดล้อมของที่ดิน บริการจัดทำรายงานศักยภาพที่ดิน <<< CLICK Update ร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)
Continue Reading
ก่อนอื่นต้องดูว่ากฎหมายผังเมือง จะบอกอะไรเราบ้าง (ในเชิงการออกแบบและวางผัง) 1.นิยามศัพท์ต่างๆ เช่น “อัตราส่วนของพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ที่ดิน” มีนิยามว่าอย่างไร สถานที่เก็บสินค้า หมายความว่าอย่างไร เพื่อให้เกิดความเข้าใจตรงกัน ในการตีความ 2. วัตถุประสงค์ในการวางและจัดทำผังเมืองรวม 3. แผนผัง และข้อกำหนด โดยการจำแนกประเภทที่ดิน เช่น ย. = ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย พ. = ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม อ. = ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม โดยที่ดินแต่ละประเภท ถูกแยกย่อยลงไปแต่ละพื้นที่ ด้วยตัวเลขต่อท้ายและสี ที่แสดงถึงความเข้มข้นในการบังคับใช้งานในแต่ละพื้นที่ เช่น ย.๑ – ย.๔ กำหนดไว้เป็นสีเหลือง ให้เป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.๕ – ย.๗ กำหนดไว้เป็นสีส้ม ให้เป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัย หนาแน่นปานกลาง ย.๘ – ย.๑๐ กำหนดไว้เป็นสีน้ำตาล ให้เป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นมาก ประเภทของที่ดินที่ตามด้วยตัวเลขนี้ กฎหมายผังเมืองจะกำหนดลงไปในรายละเอียดอีกว่า ห้ามสร้างอาคารประเภทใดบ้าง และสร้างอาคารประเภทใดได้บ้างโดยมีเงื่อนไขอย่างไร และที่สำคัญคือ มีอัตราส่วนของพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ที่ดิน (FAR) เท่าไหร่ เช่น ที่ดินประเภท ย.7 สีส้ม …
Continue Reading
Pre Feasibility Study คือ การศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นของโครงการ เป็นส่วนหนึ่งของ Feasibility Study แต่จะศึกษาเฉพาะด้านเทคนิค เช่น รูปแบบอาคาร การก่อสร้าง กฎหมาย ที่ตั้ง สภาพแวดล้อม โดยไม่ได้ลงรายละเอียดเรื่อง เศรษฐศาสตร์ การเงิน และการจัดการ เน้นศึกษาข้อมูลโครงการ ภายใต้กฎหมายผังเมือง และกฏหมายควบคุมอาคาร เพื่อให้ทราบว่า– ที่ดินแปลงนี้ สามารถสร้างอาคารประเภทไหนได้บ้าง– อาคารแต่ละประเภท มีพื้นที่ได้เท่าไร ตามข้อจำกัดต่างๆ– แบบร่างอาคาร ที่สามารถคำนวณพื้นที่ก่อสร้างเบื้องต้นได้– ประมาณการต้นทุนในการก่อสร้างเบื้องต้น การทำ Pre Feasibility Study จะช่วยให้ท่านทราบศักยภาพของที่ดินว่าเหมาะกับประเภทโครงการที่จะพัฒนาหรือไม่ และนำไปวางแผนพัฒนาได้ง่ายขึ้น ช่วยในการค้นหาแปลงที่ดินที่เหมาะสม บริการจัดทำรายงานศักยภาพที่ดิน <<< CLICK
Continue Reading
ในยุคสมัย Thailand 4.0 นี้ หากเราๆท่านๆสนใจที่ดินสักแปลงหนึ่ง แต่ไม่รู้จะหาข้อมูลที่ดินแปลงนี้ยังไงดี ไม่ยากแล้วครับ เพราะเรามี เวบไซท์ของกรมที่ดิน https://landsmaps.dol.go.th/ ทำให้เราสามารถค้นหาเลขที่โฉนดที่ดิน จากตำแหน่งในแผนที่ Google Map ได้อย่างง่ายดาย โดยข้อมูลที่ท่านจะได้ มีดังนี้ หมายเลขระวางเลขที่ดินเลขโฉนดที่ดินหน้าสำรวจตำบล อำเภอ จังหวัดเนื้อที่ ราคาประเมินรายแปลงกรมธนารักษ์ และยังมี Function เปิดแผนที่ผังเมืองซ้อนลงไปใน Google Map อีกชั้น เพื่อตรวจสอบผังสีการใช้ประโยชน์ที่ดินได้อีกด้วย ทั้งหมดข้างต้น ท่านสามารถทำได้ด้วยตนเอง ผ่านหน้าเวบไซท์ของกรมที่ดิน แต่หากท่านเป็นผู้ที่ต้องใช้ข้อมูลที่ดินที่ลงลึกกว่านั้น ต้องอ่านบทความด้านล่างนี้ครับ เมื่อทราบผังสีแล้ว สิ่งที่เราต้องทำขั้นตอนต่อไปก็คือ ตรวจสอบกฎหมายผังเมืองโดยละเอียด เพื่อหาข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงนั้นๆ โดยสิ่งที่ต้องคำนึงถึงเป็นอย่างมากคือ 1.อัตราส่วนของพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ที่ดิน (Floor Area Ratio เรียกย่อๆว่า FAR) 2.อัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (Open Space Ratio เรียกย่อๆว่า OSR) ทั้งสองค่านี้ เป็นสิ่งสำคัญที่จะบอกถึงศักยภาพของที่ดิน ในระดับผังเมือง ซึ่งเป็นภาพใหญ่เท่านั้น ยังไม่สามารถบอกได้ว่าศักยภาพของที่ดินแปลงนั้นๆ มากน้อยแค่ไหนสำหรับประเภทโครงการที่ต้องการจะทำ เนื่องจากมีตัวบทกฎหมายอื่นๆ ที่มาจำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดินด้วย เช่น กฎหมายอาคาร ที่กำหนดให้พื้นที่อยู่อาศัยของคอนโดต้องสัมพันธ์กับจำนวนที่จอดรถ นั่นหมายความว่า การจะตรวจสอบศักยภาพของที่ดินรายแปลง ว่าเหมาะสมกับโครงการที่เราจะทำหรือไม่ …
Continue Reading
AREA เผย 20 ทำเลสำหรับคอนโดมิเนียมขายดีปี 2556 ตั้งอยู่พื้นที่ชุมนุม แยกตามทำเลและระดับราคา 1.คอนโดฯ ราคา 3-5 ล้านบาทย่านปทุมวันขายดีสุด เปิดตัวทั้งหมด 365 ยูนิต รวมมูลค่า 1,713 ล้านบาท สามารถขายได้แล้ว 314 ยูนิต คิดเป็น 63.6% 2.คอนโดฯ ราคา 2-3 ล้านบาทย่านวิภาวดี-รัชดาภิเษกขายดีเป็นอันดับที่ 2 เปิดตัวในปีที่ผ่านมาทั้งหมด 782 ยูนิต มูลค่ารวม 1,911 ล้านบาท ปัจจุบันมีเหลือขายเพียง 94 ยูนิต 3.คอนโดฯ ราคา 1-2 ล้านบาทในย่านบางบัวทองและคอนโดฯ ราคา 2-3 ล้านบาทในย่านรัตนาธิเบศร์-ท่าอิฐ ขายดีเป็นอันดับที่ 3 และ 4 ตามลำดับ เขตปทุมวัน สุขุมวิท สีลม ซึ่งมีสินค้าเปิดขายจำนวนมาก โดย 7 กลุ่มจาก 20 กลุ่มขายดีในปีที่ผ่านมา ยอดขายน่าจะตกต่ำลงไปชั่วคราวเหตุมาจากผลกระทบจากการชุมนุมทางการเมือง ที่มา AREA
Continue Reading