ก่อนจะซื้อที่ดิน ควรจะรู้ข้อมูลอะไรบ้าง?

เนื่องจากที่ดิน เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาสูง ก่อนจะซื้อจึงควรตรวจสอบว่า สามารถทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ตรงความต้องการหรือเปล่า  LandPlusProject.com นำเสนอ Check List ที่ต้องคำนึงถึงก่อนซื้อที่ดิน ดังนี้ เอกสารสิทธิ์ของที่ดินและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่นกฎหมายผังเมือง กฎหมายอาคาร การเวนคืน  ขนาดของที่ดิน (หน้ากว้าง ความลึก) ทำเลที่ตั้ง และพิกัด สิทธิทางเข้าออกของที่ดิน (สภาพถนนที่เข้าที่ดิน ความกว้างถนน) สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ สภาพแวดล้อมของที่ดิน บริการจัดทำรายงานศักยภาพที่ดิน <<< CLICK Update ร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)

Continue Reading

ที่ดินสามารถก่อสร้างอาคารให้มีพื้นที่มากที่สุดตามที่กฎหมายผังเมืองกำหนดไว้ ทำได้จริงหรือ?

ก่อนอื่นต้องดูว่ากฎหมายผังเมือง จะบอกอะไรเราบ้าง (ในเชิงการออกแบบและวางผัง) 1.นิยามศัพท์ต่างๆ เช่น “อัตราส่วนของพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ที่ดิน” มีนิยามว่าอย่างไร สถานที่เก็บสินค้า หมายความว่าอย่างไร เพื่อให้เกิดความเข้าใจตรงกัน ในการตีความ 2. วัตถุประสงค์ในการวางและจัดทำผังเมืองรวม 3. แผนผัง และข้อกำหนด โดยการจำแนกประเภทที่ดิน เช่น ย. = ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย พ. = ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม อ. = ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม โดยที่ดินแต่ละประเภท ถูกแยกย่อยลงไปแต่ละพื้นที่ ด้วยตัวเลขต่อท้ายและสี ที่แสดงถึงความเข้มข้นในการบังคับใช้งานในแต่ละพื้นที่ เช่น ย.๑ – ย.๔ กำหนดไว้เป็นสีเหลือง ให้เป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.๕ – ย.๗ กำหนดไว้เป็นสีส้ม ให้เป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัย หนาแน่นปานกลาง ย.๘ – ย.๑๐ กำหนดไว้เป็นสีน้ำตาล ให้เป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นมาก ประเภทของที่ดินที่ตามด้วยตัวเลขนี้ กฎหมายผังเมืองจะกำหนดลงไปในรายละเอียดอีกว่า ห้ามสร้างอาคารประเภทใดบ้าง และสร้างอาคารประเภทใดได้บ้างโดยมีเงื่อนไขอย่างไร และที่สำคัญคือ มีอัตราส่วนของพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ที่ดิน (FAR) เท่าไหร่ เช่น ที่ดินประเภท ย.7 สีส้ม …

Continue Reading

Pre Feasibility Study คืออะไร

Pre Feasibility Study คือ การศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นของโครงการ เป็นส่วนหนึ่งของ Feasibility Study แต่จะศึกษาเฉพาะด้านเทคนิค เช่น รูปแบบอาคาร การก่อสร้าง กฎหมาย ที่ตั้ง สภาพแวดล้อม โดยไม่ได้ลงรายละเอียดเรื่อง เศรษฐศาสตร์ การเงิน และการจัดการ   เน้นศึกษาข้อมูลโครงการ ภายใต้กฎหมายผังเมือง และกฏหมายควบคุมอาคาร เพื่อให้ทราบว่า– ที่ดินแปลงนี้ สามารถสร้างอาคารประเภทไหนได้บ้าง– อาคารแต่ละประเภท มีพื้นที่ได้เท่าไร ตามข้อจำกัดต่างๆ– แบบร่างอาคาร ที่สามารถคำนวณพื้นที่ก่อสร้างเบื้องต้นได้– ประมาณการต้นทุนในการก่อสร้างเบื้องต้น การทำ Pre Feasibility Study จะช่วยให้ท่านทราบศักยภาพของที่ดินว่าเหมาะกับประเภทโครงการที่จะพัฒนาหรือไม่ และนำไปวางแผนพัฒนาได้ง่ายขึ้น ช่วยในการค้นหาแปลงที่ดินที่เหมาะสม บริการจัดทำรายงานศักยภาพที่ดิน <<< CLICK  

Continue Reading

วิธีตรวจสอบแปลงที่ดินด้วยตัวเอง

ในยุคสมัย Thailand 4.0 นี้ หากเราๆท่านๆสนใจที่ดินสักแปลงหนึ่ง แต่ไม่รู้จะหาข้อมูลที่ดินแปลงนี้ยังไงดี ไม่ยากแล้วครับ เพราะเรามี  เวบไซท์ของกรมที่ดิน http://dolwms.dol.go.th/tvwebp/ ทำให้เราสามารถค้นหาเลขที่โฉนดที่ดิน จากตำแหน่งในแผนที่ Google Map ได้อย่างง่ายดาย โดยข้อมูลที่ท่านจะได้ มีดังนี้ หมายเลขระวางเลขที่ดินเลขโฉนดที่ดินหน้าสำรวจตำบล อำเภอ จังหวัดเนื้อที่ ราคาประเมินรายแปลงกรมธนารักษ์  และยังมี Function เปิดแผนที่ผังเมืองซ้อนลงไปใน Google Map อีกชั้น เพื่อตรวจสอบผังสีการใช้ประโยชน์ที่ดินได้อีกด้วย  ทั้งหมดข้างต้น ท่านสามารถทำได้ด้วยตนเอง ผ่านหน้าเวบไซท์ของกรมที่ดิน  แต่หากท่านเป็นผู้ที่ต้องใช้ข้อมูลที่ดินที่ลงลึกกว่านั้น ต้องอ่านบทความด้านล่างนี้ครับ เมื่อทราบผังสีแล้ว สิ่งที่เราต้องทำขั้นตอนต่อไปก็คือ ตรวจสอบกฎหมายผังเมืองโดยละเอียด เพื่อหาข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงนั้นๆ โดยสิ่งที่ต้องคำนึงถึงเป็นอย่างมากคือ 1.อัตราส่วนของพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ที่ดิน (Floor Area Ratio เรียกย่อๆว่า FAR)  2.อัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (Open Space Ratio เรียกย่อๆว่า OSR) ทั้งสองค่านี้ เป็นสิ่งสำคัญที่จะบอกถึงศักยภาพของที่ดิน ในระดับผังเมือง ซึ่งเป็นภาพใหญ่เท่านั้น ยังไม่สามารถบอกได้ว่าศักยภาพของที่ดินแปลงนั้นๆ มากน้อยแค่ไหนสำหรับประเภทโครงการที่ต้องการจะทำ เนื่องจากมีตัวบทกฎหมายอื่นๆ ที่มาจำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดินด้วย เช่น กฎหมายอาคาร ที่กำหนดให้พื้นที่อยู่อาศัยของคอนโดต้องสัมพันธ์กับจำนวนที่จอดรถ นั่นหมายความว่า การจะตรวจสอบศักยภาพของที่ดินรายแปลง ว่าเหมาะสมกับโครงการที่เราจะทำหรือไม่ ต้องมีการศึกษาที่ลงลึกในรายละเอียดมากขึ้นอีกนั่นเอง บริการจัดทำรายงานศักยภาพที่ดิน …

Continue Reading

กลยุทธ์การลงทุนในที่ดิน

กลยุทธ์การลงทุนในที่ดิน นักลงทุนที่มีเงินมากๆ มีกลยุทธ์ในการลงทุนที่แบ่งได้อยู่สองแบบหลักๆ แบบแรก 1 คือ ซื้อและถือเก็บไว้รอโอกาส ข้อดีคือ -ไม่ต้องใช้เวลาดูแลมากและ บริหารจัดการง่าย -เจ้าของที่ดินสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้หลายทาง เช่นปลูกพืชการเกษตรหรือปล่อยเช่าก็ได้ แม้รายได้อาจจะดูน้อย แต่ก็เพียงพอต่อรายจ่ายเช่นค่าภาษีที่ดิน หรือค่าจ้างผู้ดูแลเล็กๆน้อยๆ ข้อควรระวัง ศักยภาพของที่ดิน คือปัจจัยหลักในการที่จะชี้วัดว่าการลงทุนในที่ดินแปลงนั้นๆ ประสบความสำเร็จหรือไม่ ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นมากๆ มักมาจากความสามารถในการใช้ประโยชน์ของที่ดินที่สูง และมีความต้องการของตลาดมาก ซึ่งจะถูกกำหนดโดยนโยบายภาครัฐ ทั้งในเรื่องสาธารณูปโภค โครงการขนาดใหญ่ และปัจจัยด้านผังเมือง เป็นหลัก

Continue Reading

การตรวจสอบศักยภาพของที่ดิน ในการทำโครงการอสังหาริมทรัพย์

การตรวจสอบศักยภาพของที่ดิน ในการทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ ถือว่าเป็นปัจจัยหลัก ในการพัฒนาที่ดิน ซึ่งดูได้จาก สัดส่วนระหว่าง พื้นที่ขายและพื้นที่ก่อสร้าง (salable ratio) ต้องแสดงให้เห็นถึงความคุ้มค่าในการลงทุน โดยการหาสัดส่วนระหว่าง พื้นที่ขายและพื้นที่ก่อสร้าง ต้องทำการออกแบบผังอาคารเบื้องต้น จึงจะทำได้ ตัวอย่าง Pre Feasibility Study : ที่ดินสำหรับสร้างอพาร์ทเมนท์ Pre Feasibility Study : ที่ดินสำหรับสร้างอพาร์ทเมนท์

Continue Reading