ผังเมืองกรุงเทพมหานคร 2556

ก่อนอื่นต้องดูว่ากฎหมายผังเมือง จะบอกอะไรเราบ้าง (ในเชิงการออกแบบและวางผัง)

1.นิยามศัพท์ต่างๆ เช่น “อัตราส่วนของพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ที่ดิน” มีนิยามว่าอย่างไร สถานที่เก็บสินค้า หมายความว่าอย่างไร เพื่อให้เกิดความเข้าใจตรงกัน ในการตีความ

2. วัตถุประสงค์ในการวางและจัดทำผังเมืองรวม

3. แผนผัง และข้อกำหนด โดยการจำแนกประเภทที่ดิน เช่น

ย. = ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย

พ. = ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม

อ. = ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม

โดยที่ดินแต่ละประเภท ถูกแยกย่อยลงไปแต่ละพื้นที่ ด้วยตัวเลขต่อท้ายและสี ที่แสดงถึงความเข้มข้นในการบังคับใช้งานในแต่ละพื้นที่ เช่น

ย.๑ – ย.๔ กำหนดไว้เป็นสีเหลือง ให้เป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย

ย.๕ – ย.๗ กำหนดไว้เป็นสีส้ม ให้เป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัย หนาแน่นปานกลาง

ย.๘ – ย.๑๐ กำหนดไว้เป็นสีน้ำตาล ให้เป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นมาก

ประเภทของที่ดินที่ตามด้วยตัวเลขนี้ กฎหมายผังเมืองจะกำหนดลงไปในรายละเอียดอีกว่า ห้ามสร้างอาคารประเภทใดบ้าง และสร้างอาคารประเภทใดได้บ้างโดยมีเงื่อนไขอย่างไร และที่สำคัญคือ มีอัตราส่วนของพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ที่ดิน (FAR) เท่าไหร่

เช่น ที่ดินประเภท ย.7 สีส้ม สำหรับอยู่อาศัยหนาแน่น ปานกลาง ผังเมืองบอกไว้ว่า สามารถทำอาคารอยู่อาศัยรวม ได้มากกว่า 10,000 ตร.ม. แต่ต้องติดถนนสาธารณะกว้าง 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน มี อัตราส่วนของพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ที่ดิน (FAR) = 5 : 1

สมมุติว่าเรามีที่ดินใน กทม ขนาด 2 ไร่ = 3,200 ตร.ม. อยากเอามาพัฒนาเป็นคอนโด สร้างพื้นที่ได้มากแค่ไหน

FAR = 5 : 1

คือ 3,200 x 5 = 16,000 ตร.ม.

หากเรายึดตาม FAR นั่นแปลว่า เราสร้างอาคารได้ถึง 16,000 ตร.ม. แต่ด้วยเงื่อนไขสีแดงด้านบน หากถนนสาธารณะที่ติดโครงการเรากว้างไม่ถึง 30 เมตร เราก็จะสร้างอาคารได้พื้นที่ไม่เกิน 10,000 ตร.ม. นั่นเอง

คำถาม สมมุติว่าถนนที่ติดที่ดินเรากว้างแค่ 5 เมตร จะสร้างอาคาร 9,900 ตร.ม. ได้หรือไม่ (ก็ไม่เกิน 10,000 ตร.ม. ตามผังเมืองแล้วนะ )

คำตอบ ไม่ได้ครับ เนื่องจาก การก่อสร้างอาคาร จำเป็นต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายอื่นๆด้วย เช่น ข้อบัญญัติท้องถิ่น กฎกระทรวงต่างๆ ซึ่งกรณีนี้ ที่ดินอยู่ในกรุงเทพมหานคร เราจึงต้องใช้ ผังเมืองกรุงเทพ และ ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ซึ่งกำหนดให้อาคารจอดรถที่มากกว่า 15 คันขึ้นไป  ต้องเชื่อมต่อกับทางสาธารณะที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร และยาวต่อเนื่องไปสู่ทางสาธารณะที่กว้างกว่า

แล้วสงสัยไหมครับ จะสร้างคอนโด ทำไมมาเจอข้อจำกัดเกี่ยวกับที่จอดรถ ?

นั่นเพราะว่า คอนโด คืออาคารอยู่อาศัยรวม ซึ่งกฎหมายกำหนดให้ต้องมีที่จอดรถ 1 คัน ต่อพื้นที่พักอาศัย 120 ตร.ม. (กรณีห้องเล็กกว่า 60 ตร.ม.) แปลว่าต้องมีที่จอดรถมากกว่า  15 คันขึ้นไปแน่ๆ จึงต้องเชื่อมต่อกับทางสาธารณะที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร

เรื่องสัดส่วนระหว่าง พื้นที่พักอาศัย และจำนวนที่จอดรถนั้น สัมพันธ์กัน จึงต้องมีการวางผังที่เหมาะสม เพื่อให้ได้พื้นที่พักอาศัยมากที่สุด เพราะนั่นแปลว่า พื้นที่ขาย ก็จะมากขึ้นตาม ทำให้โอกาสในการประสบความสำเร็จของโครงการมีมากขึ้น

ถึงตรงนี้แล้ว อยากบอกว่า ตัวอย่างกฎหมายที่ยกมาด้านบนนั้น ยกมาอย่างละข้อเท่านั้น เพื่ออธิบายว่า แต่ละเรื่องนั้น สัมพันธ์กันอย่างไรบ้าง แต่ยังไม่ได้พูดถึงอีกหลายๆ เรื่อง เช่น

– จำนวนห้องน้ำ ต่อพื้นที่ใช้สอย (มีผลมากกรณีทำอาคารสาธารณะ)

– ที่ว่างของโครงการ

– การจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)

– อื่นๆอีกมาก……..

โดยสรุปแล้ว “ก่อสร้างอาคารให้มีพื้นที่มากที่สุดตามที่กฎหมายผังเมืองกำหนดไว้ ทำได้จริงหรือ?”

ขอตอบว่า ทำไม่ได้ครับ เพราะการจะค้นหาศักยภาพสูงสุดของที่ดิน ในแต่ละประเภทโครงการ ต้องใช้กฎหมายอาคารประกอบด้วย ซึ่งมีเงื่อนไขลงลึกแตกต่างกันไปในแต่ละประเภทอาคารอีกมาก และยังมีปัจจัยเชิงกายภาพด้านอื่นอีก เช่น รูปร่างที่ดิน เป็นต้น

บริการจัดทำรายงานศักยภาพที่ดิน <<< CLICK

Update ร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)